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マンションの管理会社が変わる?!

      2017/09/12

マンションの管理会社が変わる?!

マンションと戸建て、メリットデメリットはそれぞれにありますがやはりマンションのメリットといえば管理会社がいることで設備点検や共有スペース等がしっかり管理されている点ですよね。ごみ出しだって集積場所に出しておけば指定の日に管理人さんが出しておいてくれますし各部屋の定期点検も手配してくれます。しかしそんな管理会社が変わることはしばしばあるようです。

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マンションが管理会社を依頼する理由

ある程度の規模のマンションで、多くの人が住んでいる場合は、マンション管理会社のお世話になったほうが賢明でしょう。
分譲マンションには、それぞれ管理組合があります。
法律で定められているので、必ず設置しなければなりません。
人数が比較的少ないマンションであれば、管理組合の働きで管理・運営もできるでしょう。
 
しかし、ある程度規模の大きいマンションになってくると、その管理・運営は、専門能力を必要とします。
管理組合があるとはいえ、そこに所属する理事などは、通常、本業を持っていますが、いつでもマンションのことばかりを考えているわけにはいきません。
 
日常的に設備の保守点検立ち合いや、運営上の会計処理、セキュリティー関係、共用部分の修繕の必要の確認、建物の大規模修繕や建て替え、資産価値の維持と向上を目指した各種の動き。
他にも、マンションの維持には多くの仕事があるのです。
とても管理組合でできる量の仕事ではなく、能力の範囲も超えています。
 
だからこそ、特に規模の大きいマンションにおいては、専門職であるマンション管理会社と契約を結ぶのです。

引用元-マンション管理会社がやってくれる仕事内容 | マンション管理会社Navi

マンションの管理会社が変わることはよくある?! Q&A

住んでいるマンションの管理会社が毎年変わります。
家賃の振込先が毎年変わるのが面倒ですが、特にこれといった不便もないですが、これってどういう現象なのでしょうか??
今回は突然マンシ
ョン名すら変わってさすがに気になりました。。
人気エリアですし、空きが多いわけでもないので経営難とかではないと思うのですが。。

引用元-住んでいるマンションの管理会社が毎年変わります。家賃の振込先が毎年変… – Yahoo!知恵袋

考えられるのは大家の都合で管理会社が替わるのでしょう。

理由は
1.建物の管理委託料金が高い。
2.大家が望む管理ができていない。
3.オ-ナ-が替わった。

こういったことが考えられますがマンションの名前が変わったのであれば、おそらく3が要因であると思います。

引用元-住んでいるマンションの管理会社が毎年変わります。家賃の振込先が毎年変… – Yahoo!知恵袋

マンションの管理会社が変わる理由

フロント担当者や管理人の対応が悪い、仕事の精度が低い
フロント担当者が頻繁に交代する・引継ぎがなされていない
月次管理報告書や会計報告書に間違いが多い
修繕工事等の見積もりが高く、内容が不透明である
修繕工事等の施工会社が管理会社指定であり、管理組合で選択できない
現場スタッフ(清掃員やコンシェルジュなど)が過剰か不足か適正な配置なのかわからない
保守点検や清掃などを下請けに丸投げしマネジメントしていない
業務が画一的で、マンションの個別事情に対応してくれない
管理費等の滞納者への効果的な督促ができていない
管理会社が分譲主(デベロッパー)の子会社で、アフター瑕疵補修に協力しない
管理会社が特定の組合員(理事)の利益のために動いている
これらの管理会社に対する不満や疑問の一つまたは複数が絡み合うことで、管理組合の課題・悩み・トラブルが増えることになります。

引用元-管理会社契約見直し | マンション管理・修繕コンサルタント (マンション管理士)

管理会社でマンションの質は変わる

通常、分譲マンションは、施工時もしくは分譲の際に、売主において管理会社が決められ、分譲以降に管理会社が変わることが無いマンションが多いのが現状です。

自分たちのマンションの管理について、現状、満足できてますか?
管理会社の対応に不満はありませんか?

現状、管理組合や住人の負担が大きくなっているケースや、分譲時に計画された管理予算や修繕計画などに無理があり、当初の予定通りに維持管理出来ていないマンションが多いように、自分たちのマンション管理に問題を抱えてる事例は少なくありません。

マンションの資産価値は、立地や設備だけではなく、管理状態で大きく変わってきます。

資産価値を下げない維持管理をするためには、より良い管理会社を選ぶことが重要なのです。

毎日の暮らしを安心して快適に過ごしていくためには、その場限りでの対応に終始することなく、
決められた管理会社ではなく、自分たちに合った管理会社を選び、
自分たちの資産を守っていくことが、一番大事なことなのです。

引用元-マンション管理会社をお探しの方へ(リプレイス)|国土管理株式会社

管理がマンションの価値を決めます

「マンションは管理を買え」と言われますが、これは「管理が行き届いており、しっかりとした管理組合運営により、マンションの資金である管理費、修繕積立金が適切に運営されているマンションを買え」ということです。そのため決して「安かろう、悪かろう」の管理ではなく、質の高い管理を実現していくことが重要なのです。

マンションの管理とは、安全で快適に暮らすためのものであり、マンションの資産価値を維持するためのものです。

10年後、20年後、そしてその先のあなたのマンションの価値どのようになっているかは、マンション管理にかかっているのです。

マンションの資産価値とマンション管理

マンションの大きな資産価値と言えば立地です。駅近であったり、人気エリアにあるという立地そのものがマンションの資産価値の一部です。マンションは動かない資産であり、立地に関しては、近隣にスーパーが建築される、駅ができるなどの、外的要因以外では変更することができません。

一方管理に関しては、居住者の意識如何によって対応可能です。つまりマンション管理は内的要因です。この管理がしっかりすることで資産価値は維持できます。

引用元-マンション管理とは|管理の質でマンションの資産価値は決まります

マンションの管理会社変更への道

管理会社変更の手続き

管理会社を変更するために必要なことは大きく分類すると2つしかありません。それは『新しい管理会社を探すこと』と『管理会社との契約を終了させること』の2つです。

1.新しい管理会社を探す

新しい管理会社を探すにあたっては以下の点を注意します。

・現在の委託契約の内容を理解する
・管理会社変更の目的を明確にする
・住民へアンケートなど実施し理解してもらう
・複数の管理会社から検討する

特に『管理会社を変更する目的は何のか?』これをしっかりと整理しておくこで、軸がぶれずに進めることができます。例えば、

・今の修繕計画では積立金が不足するので、管理費の削減を主眼におく
・マンション管理の質について見直す。理事会のサポートが厚い管理会社を選ぶ

などです。この軸を持つことで住民の方への説明や管理会社の選定時に役立ちます。

2.現行の管理会社との契約を終了する

これについては特別に難しいことはありません。標準管理規約に沿って管理規約が作成されているのであれば、3ヶ月前に管理会社へ解約通知を提出すれば完了です。

3ヶ月前にしっかりと通知さえすれば、契約期間の途中であったとしても、違約金などが発生することはありません。そのため、契約満了を待つ必要はありません。

引用元-管理会社変更の手続きと注意点について | リプレイスサポート

管理会社変更の注意点

では、管理会社を変更するにあたって注意しなければならない点はなんでしょうか?

1.理事会のメンバーが全員入れ変わる時期は避ける

多くのマンションが輪番制で理事会を運営されているのではないでしょうか?2年ごとに半分のメンバーが入れ替わり、もう半分が残るという輪番制であればこちらはそれほど問題ないでしょう。

しかし、メンバー全員が入れ替わる輪番制の場合、管理会社の変更と同時に理事会のメンバーがかわってしまうと前後の流れや、旧管理会社や新管理会社とのやりとりの経緯が不明瞭になってしまいます。

そのようなケースに該当するのであれば、特別委員として残ってもらうなどを検討されるとよいと思います。

2.管理会社の変更による管理会社が不在の期間を作らない

管理会社へ委託している業務は管理業務や清掃業務など、目に見える形の業務だけではなく、管理費の徴収や支払いなど、基幹事務と呼ばれる普段はあまり意識することがない業務も委託しています。

管理会社の不在によって、ゴミ出しなどの清掃業務が滞るだけでなく、支払いや徴収といった業務が止まってしまう可能性があります。

新管理会社を選んでから、旧管理会社との契約解除を行い、しっかりと引き継ぎ期間を設けることが重要です。

引用元-管理会社変更の手続きと注意点について | リプレイスサポート

まとめ

住まいを決める時、つい建物の外観や立地・設備の良さ等で判断しがちですが、快適な住まいはそれだけでは成り立たないようですね。熟考されて創れた価値ある資産をきちんと生かし保たれてこそマンションの資産価値は本物になるのかもしれません。自身がお住まいの管理会社が変わったもしくは変えようという話になった場合、真意はどこにあるのかをしっかり見極める必要がありそうです。

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