賃貸住宅に住む前に「契約書」をしっかり把握し紛失しない

物件の内容や契約条件について納得できたら、賃貸借契約を締結します。いったん契約を締結した後に一方的に解約を申し出ても、それが認められるとは限らず、違約金等が発生する可能性もありますので、 事前に契約内容を十分に確認することが重要です。そして賃貸契約書を紛失してはいけません。

今回は、賃貸住宅に住むための契約書とその紛失についてまとめました。

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賃貸契約書の書式は？

国土交通省が作成した「賃貸住宅標準契約書」または業界団体による雛形に沿って作成されており、その基本的な内容はだいぶ似通っているでしょう。また、市販されている簡易な書式が使用される場合もあります。

契約書に盛り込まなければならない事項として宅地建物取引業法に規定されているのは、「当事者の氏名と住所」「物件を特定するために必要な表示」「引渡しの時期」「賃料の額と支払い時期および支払い方法」の4項目であり、その他「定めがあるとき」に記載すべきものとして、「契約の解除に関する事項」「損害賠償額の予定または違約金に関する事項」「不可抗力による損害の負担に関する事項」「賃料以外の金銭の授受に関する事項」が挙げられています。
この法律は、不動産業者が契約の間に入る場合にのみ適用されますが、そうでない場合もこれに準じて賃貸借契約書が作成されることが多くなっています。ただし、特記事項や禁止事項などの定めは、物件によって大きく異なるときもあります。

引用元-賃貸借契約書について知っておきたいポイント ｜ 住まいの基礎知識・ノウハウ【HOME’S】

賃貸契約書の要点を把握

分かりやすい文章で書かれている場合もありますが、中にはとても難解な言い回しの文章が並んでいる契約書もあります。何もかも理解しようとするのは大変ですが、少なくとも契約期間、家賃と共益費などの金額、退出するときにおける敷金の返金に関する取り決めについては、しっかりと確認するようにしましょう。特約事項や禁止事項などについても、不明な点を残したままにしないよう、十分な説明を受けることが大切です。

契約更新と解約時の取り扱いについても注意が必要です。更新料の有無は地域によって慣習などの違いもありますが、新賃料の何か月分が必要なのか、さらに更新の際に事務手数料などの負担が必要なのかをチェックします。また、解約するときには何か月前に予告をしなければいけないのか、退出の際の賃料は日割りなのか月割りなのかといったことも確認しましょう。なお、定期借家契約の場合には原則として契約の更新ができませんから、うっかり見落とすことがないようにしたいものです。
特約事項や禁止事項では、ペットの飼育や石油ストーブの使用などが問題になりやすい点です。1か月以上にわたって空室にするときにはあらかじめ大家の承諾を得なければならない、タバコを吸ってはならない、タバコによるクロスの変色は入居者の負担で張り替えなければならないなどといった内容が定められている場合もあります。

引用元-賃貸借契約書について知っておきたいポイント ｜ 住まいの基礎知識・ノウハウ【HOME’S】

賃貸契約書を紛失した場合

賃貸契約書を紛失してしまいました
退去を考えているのですが、賃貸契約書を失くしてしまいました。再発行などしてもらえるのでしょうか？

引用元-賃貸契約書を紛失してしまいました　-賃貸博士-

コピーであれば大家さんや仲介不動産屋に頼めばくれるでしょう。

ただしその際、手数料として幾らかを支払う必要がある場合もあります。注意が必要です。
原本自体を再度造り直す方法もありますが、あまりおススメできません。

再度保証人や印鑑証明など、契約の時に必要だった書類を一式揃え、大家さんにも押印してもらう必要があります。
非常に手間がかかる上、こちらも手数料（書類作成料）を徴収されることでしょう。

また、大家さんの中には面倒だということで応じてくれない場合もあります。

いずれにしても契約書とは非常に大事な書類です。失くさないように慎重に保管しましょう。

引用元-賃貸契約書を紛失してしまいました　-賃貸博士-

賃貸契約書−原状回復の取り決めについて注意する点

国土交通省のガイドラインや東京都の賃貸住宅紛争防止条例では、契約書に特約を設けることまでは禁止していません。契約書に原状回復に関する特約がある場合には、借り主に不利な内容になっていないかを確認した上で、具体的に借り主が負担する範囲、おおよその金額などについて、納得いくまで説明を求めましょう。
不動産会社によっては、将来の負担に関して修繕その他の単価などを明示していることもありますが、その金額が妥当であるかどうかについては確認が必要です。

引用元-賃貸借契約を結ぶ〜不動産基礎知識：借りるときに知っておきたいこと 【不動産ジャパン】

賃貸契約書−東京都では特約を設けられる

特約とは、「当事者間の特別の合意・約束」、「特別の条件を付した約束」などを意味し、賃貸借契約の場合には、通常の原状回復義務を超えた負担を、特約として契約書に定めて、借主に課す場合などがあります。しかし、特約はすべて認められる訳ではありません。有効になる為には幾つかの要因が必要であるとされています。

引用元-原状回復とは？ガイドラインや義務など-賃貸博士-

賃借人に特別の負担を課す特約が有効と認められる為の要件

☆ 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在する事

☆ 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識している事

☆ 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしている事

引用元-原状回復とは？ガイドラインや義務など-賃貸博士-

まとめ

契約書の特約事項を設けられるのは、東京都の条例にもとづくものですが、トラブル回避のために貸主に特約を設定させる自由度をもたせたものです。東京都では、多くの賃貸契約があり、トラブルが多いことから独自に特約をつけられる条例を作ったのですね。

twitterの反応

賃貸契約書、紛失疑惑浮上…

— え (@L37917ux9183) June 18, 2015

https://twitter.com/junno55555/status/514451302047170561
https://twitter.com/tkm940120/status/512462526169100288
https://twitter.com/neru_sagi/status/510692220706357248
https://twitter.com/nozunoz/status/457770863673081856

紛失していた賃貸契約書とか年金手帳とかが続々と発掘されるなど。年金手帳はもう再発行してもらっちゃったしなぁ…

— Kakao (@nihonsi) March 19, 2014

ぐぐったら賃貸契約書を紛失してても更新できるっぽいから捜索を断念したｗｗｗ しかし、来店前に事前に連絡をって明日しようと思ってたらﾋﾟﾝﾎﾟｲﾝﾄで明日不動産屋が休みで、金曜に電話してその日のうちに行ったら駄目かな…

— 雑斗 (@ZATokiya) October 16, 2013

で、ユーザー名とパスワード間違い以外でのログインできない問題が明らかにプロファイル破損だった場合に「プロファイル破損＝賃貸契約書の破損または紛失により、この部屋の契約者である確認できないため部屋に入れない状態になっている」と説明すればどうかなー？

— ぐーじん【空飛市場】 (@GU_JIN) September 30, 2013

引越し5日目にして早くも賃貸契約書を紛失するなどした

— じょい (@joy1192) August 4, 2013

https://twitter.com/Koshousenbei/status/351389050885767168
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